Vivienda: ¿Vender en 2014 o 2015?

Si estás pensando en vender su vivienda, debe saber que va a ser muy diferente a efectos de pago en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas si la venta se realiza antes del 31 de diciembre de 2014 o después de dicha fecha, ya que la reforma fiscal que entrará en vigor a partir de 2015 afectará a las decisiones que se tomen respecto al mercado inmobiliario (venta de inmuebles de segunda mano), como consecuencia de la eliminación de los coeficientes de abatimiento y actualización.

images¿Qué son los coeficientes de abatimiento y actualización? Son instrumentos que han permitido reducir la carga impositiva sobre las ganancias generadas por la venta de bienes inmuebles, aunque también son aplicables a las acciones y otro tipo de elementos patrimoniales. Los coeficientes de actualización permitían actualizar el valor de compra de un inmueble a precios actuales, corrigiendo de esta manera el efecto de la inflación sobre los precios inmobiliarios.

Por su parte, los coeficientes reductores o de abatimiento funcionaban como un beneficio fiscal para las transmisiones de elementos patrimoniales adquiridos antes de 31 de diciembre de 1994 reduciendo parte de la ganancia patrimonial generada en la venta, y lo que se ha conseguido con su supresión es que los contribuyentes tengan que tributar por el total de la plusvalía generada, sin exenciones. Esta reducción se aplicaba a la ganancia obtenida entre la fecha de adquisición hasta el 20 de enero de 2006, siendo la reducción aplicable del 11,1% por cada año que el activo haya estado en el patrimonio del contribuyente siempre que ese periodo exceda los dos años, por lo que si llevara tres, la reducción sería del 11,1%, si llevara cuatro, del 22,2% y así sucesivamente.

Con todo esto, comentar que la eliminación de ambas bonificaciones va a afectar en mayor medida a aquellas operaciones de venta de inmuebles adquiridos antes de 1995 ya que hasta ahora, se podían beneficiar de ambas reducciones.

Se-vendePara visualizar el brutal efecto de esta medida sobre la factura fiscal, expondremos un ejemplo para ver la diferencia que supondría vender una vivienda antes de 31 de diciembre de 2014 o de realizar dicha operación a partir del 1 de enero de 2015.

Supongamos un contribuyente que adquirió una vivienda en 1984 por importe de 6.000 euros y realiza su venta el 1 de enero de 2015 por importe de 150.000 euros. En este caso, la tributación es bien sencilla ya que al eliminarse los coeficientes, la ganancia sujeta a reducción es nula y se tributará por el 100 % de la ganancia con independencia de la fecha de adquisición del inmueble. La ganancia patrimonial se obtendría por diferencia entre precio de venta y precio de compra, esto es; ganancia patrimonial 144.000 (150.000 – 6.000). Si sobre esta cantidad se aplica el tipo de gravamen (entre el 20 y el 24% en 2015), la cuota a pagar asciende a la cantidad de 33.440 euros.

images222Ahora bien, si en lugar de realizar dicha transacción en 2015, la venta se efectúa con fecha 31 de diciembre de 2014, vamos a ver la relevancia económica que va a suponer esta decisión de vender antes de la entrada en vigor de la reforma fiscal. En este caso, se podrían aplicar los coeficientes de actualización (1,3299) y coeficientes de abatimiento (100% de la ganancia obtenida hasta 20 de enero de 2006 sujeta a reducción), de modo que, la ganancia patrimonial sobre la que habría que tributar pasaría de 144.000 a 40.993 euros, siendo la cuota a pagar por esta operación de 10.348,10 euros.

Por lo tanto, la carga fiscal entre vender la vivienda a 1 de enero de 2015 y a 31 de diciembre de 2014 es de 33.440 y 10.348,10 euros respectivamente, lo que supone una ahorro fiscal de 23.091,90 euros la decisión de vender antes de la entrada en vigor de la reforma, de manera que incluso vendiendo a un precio inferior en 2014 se estaría obteniendo una mayor liquidez por parte del contribuyente ya que el ahorro fiscal es mayor que lo perdido a vender a un precio menor.

Como conclusión, comentar que esta medida ha tenido su efecto inmediato sobre el mercado inmobiliario, y como era de esperar, ante el “hachazo fiscal” la venta de vivienda durante el ejercicio 2014 irá aumentando (como ya ocurrió a finales de 2012 con la supresión de la deducción por vivienda habitual) y los precios a la baja, mientras que una vez entrados en el ejercicio 2015 la tendencia será a la inversa. Por lo tanto, si tiene un inmueble en venta, tendremos que tirar de calculadora para ver que es más conveniente para el contribuyente.

Nicolas Núñez Palacios

Área de Fiscalidad y Contabilidad.

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